Több éves halogatás után az állam elfogadott egy új törvényt, amely gyorsabb, egyszerűbb és lényegesen kedvezőbb feltételeket biztosít a tulajdonjog bejegyzésére az engedély nélkül épült ingatlanok esetében. De valóban olyan egyszerű és kedvező minden?

A törvényt sürgősségi eljárásban fogadták el, és már hatályba is lépett. Eddig közel 400 ezer bejelentés érkezett az illegális épületek nyilvántartásba vételére a Köztársasági Földmérési és Kataszteri Hivatal közleménye szerint. A be nem jegyzett épületeket december 8-ától egészen február 5-éig lehet bejelenteni.

A kérelmeket online, a svojnasvome.gov.rs honlapon lehet benyújtani. A bejegyzés költsége 100 és 1000 euró között mozog, és az épület alapterületétől, illetve az ingatlan (telek) fekvésétől függ. Az összeget dinárban kell fizetni, a Szerb Nemzeti Bank középárfolyama szerint. A díjfizetés alól a szociális segélyben részesülők, a fogyatékkal élők, a háborús veteránok, az egyedülálló szülők, valamint a három- vagy többgyermekes családok mentesülnek. Egyes becslések szerint Szerbiában mintegy 4,8 millió illegális épület található.

Szép, szép, de hol kell megijedni?

A kataszteri bejegyzés azonban nem jelenti automatikusan a tulajdonjogi viszonyok rendezését – az adózási, jogi és műszaki következmények gyakran csak később jelentkeznek.

Azzal, hogy az új törvény szerint valaki legalizálja illegálisan emelt tulajdonát, nem kell azt hinni, hogy ezzel minden el van intézve.

Bár ezt a törvényt gyakran egyszerű megoldásként értelmezik az illegális épületek legalizálására, a gyakorlati alkalmazása számos jogi, adózási és műszaki kérdést vet fel. A kataszteri bejegyzés nem jelenti automatikusan az ingatlanjogi viszonyok rendezését, és nem mentesíti a tulajdonosokat a további kötelezettségek és felelősségek alól sem, amelyek gyakran csak az ingatlan nyilvántartásba vételét követően jelentkeznek.

A gradnja.rs portál csokorba szedte azokat a kulcsfontosságú tényeket, amelyekkel nem árt tisztában lenni, mielőtt valaki elindítja az illegális objektum bejegyzésének folyamatát.

A kataszteri bejegyzés nem oldja meg a tulajdonjogi és vagyoni vitákat

A törvény meghatározza az ingatlanokra vonatkozó jogok nyilvántartásba vételének és bejegyzésének módját és jogi következményeit. Ugyanakkor azonban a tulajdonjog bejegyzése a kataszterbe nem oldja meg automatikusan a meglévő jogvitákat. Nem oldja meg például az esetleges vitákat más társtulajdonosokkal vagy a telek tulajdonosaival. Nem helyettesíti például a bírósági eljárásokat a földhasználati vagy építési jogok megállapítására, továbbá nem törli a meglévő bejegyzéseket vagy terheket sem, amelyek a tulajdonjogot érintik.

Más szóval, az objektum nyilvántartásba vétele nem garantálja a tiszta jogi helyzetet, ha a bejegyzésen kívül egyéb problémák is vannak az épülettel.

Az ingatlanadót akár több évre visszamenőleg is ki kell fizetni

Ne gondolja azt senki sem, hogy az illegálisan épült objektumok esetében az állam majd “elfelejti” és elengedi az ingatlanadót.
A törvény alapján az egyik legfontosabb következmény az ingatlanadó fizetési kötelezettség, amely gyakran visszamenőlegesen is érvényes. A bejegyzés ugyanis nem mentesít az adófizetés alól – az adóhatóságok (főként helyi önkormányzatok) gyakran 3–5 évre visszamenőleg is megállapítják az adót. A kötelezettség nem a bejegyzéskor keletkezik, hanem attól kezdve, hogy az objektum létezik és használatban van.

Hogy ez mit jelent a gyakorlatban? Azt, hogy a hatóságok visszamenőlegesen megállapíthatják az adót. Sok tulajdonos ezzel a kötelezettséggel csak utólag szembesül, ami jelentős és előre nem tervezett kiadásokkal járhat.

Az illegális veszélybe sodorhatja a legálisan épült részt is

Ha egy objektum egy része legálisan épült, de később illegálisan bővítették, akkor a nem szabályos bővítés a legálisan emelt résztől eltérő telken is lehet, ami miatt a bejegyzés elutasítható. Szélsőséges esetben az egész tulajdonjog megkérdőjelezhető lehet a legális és illegális részek közötti jogi konfliktus miatt.

A bejegyzés nem mentesít a szabálysértési vagy büntetőjogi felelősség alól

Hogy az állam mennyire nem felejt és nem bocsájt meg, azt bizonyítja az is, hogy a törvény csak az adminisztratív nyilvántartásra vonatkozik. A szabálytalan építkezésért a tulajdonos továbbra is felelősségre vonható más jogszabályok – például az építésügyi törvény vagy a büntető törvénykönyv – alapján. A hatósági ellenőrzések és jogi eljárások a kataszteri bejegyzéstől függetlenül is megindíthatók.

Az állam nem vállal felelősséget az épület biztonságáért

A törvény egyértelműen kimondja, hogy az állam nem garantálja az olyan épületek biztonságát, amelyek e törvény alapján kerültek bejegyzésre.

Ez azt jelenti, hogy a tulajdonos feladata gondoskodni az épület statikai és műszaki biztonságáról. Tehát ha egy statikai követelményeknek nem megfelelő épületet jegyeznek be, akkor a bejegyzés nem jelenti automatikusan azt is, hogy a tulajdonos megkapja a használatbavételi engedélyt is.

A további buktatók között szerepel az is, hogy például egy természeti katasztrófa esetén nem biztos, hogy az államtól kártérítés jár. De ami sokkal életszerűbb és gyakrabban előfordul: banki hitel vagy biztosítás igénylése az ilyen esetekben nehézségekbe ütközhet.

Bejegyzés előtt nem árt felkészülni

Egyfelől kecsegtető, hogy az állam most egyszerűsített eljárás révén lehetővé teszi az ingatlanok legalizálását, ám mielőtt valaki belevág ebbe, mindenképpen tájékozódjon. Az sem felesleges kiadás, ha előtte egy szakemberrel megvizsgáltatja az ember az épület jogi és műszaki helyzetét. Ezzel valamelyest csökkenthetők a kockázatok és elkerülhetők a későbbi kellemetlenségek.